2006年一季度，亞奧房價同比上漲11.9%，高出申奧前34.3個百分點！隨著奧運會的臨近，房價漲勢更猛。

 

　　“國六條”的發(fā)布宣告新一輪的調控風暴撲面而來，亞奧項目的建設業(yè)已進入沖刺階段；亞奧房價究竟會乘著奧運東風更快上漲，笑到**后；還是隨著2008分水嶺的來臨而瀕臨極限，從此急轉直下？

 

　　奧運板塊房價為何一路上漲？誰在為之買單？奧運光環(huán)之下，誰才能成為**后的贏家？

 

　　歷屆奧運城市的地產變幻風云，已為北京的奧運地產樹立了前車之鑒！

 

　　在亞奧老盤尤放光彩，新盤更搶風頭競相爭輝之際，《樓市》揮戈亞奧，為您解讀奧運地產后市謎局。

 

　　◆亞奧房價：更高更快還是急轉直下？

 

　　◆誰為奧運地產買單？

 

　　◆誰是奧運地產之王？

 

　　亞奧房價：更高更快還是急轉直下？

 

　　時下，奧運項目的建設已進入**后沖刺階段。與此同時，以亞奧板塊為代表的奧運地產的售價亦達到了新的頂峰。有數據顯示，2006年1季度，亞奧房價同比上漲11.9％。高出申奧成功前34.3個百分點。

 

　　誠然，自2003年申奧成功以來，伴隨著政府對亞奧板塊基礎設施投入力度的加大，該區(qū)域的房價水漲船高。面對亞奧一路狂飆的房價，有關專家不無擔憂：“奧運東風”早在申奧成功后就已借完，而今該區(qū)域的房價已瀕臨上漲極限。

 

　　亞奧房價瀕臨上行極限？

 

　　統(tǒng)計數據顯示，2001年北京申奧成功之前，亞奧地區(qū)的平均房價為4000～5000元之間，然而，申奧成功之后的**年即2004年，該區(qū)域的平均房價便迅速攀升至6000～7000元。而今，區(qū)域內單價8000元以上的項目櫛次鱗比，有的項目單價甚至高達12000～15000元。

 

　　奧運經濟對亞奧板塊房價的拉升作用由此可見！據了解，目前亞奧地區(qū)房屋的平均售價為8631元，高出北京市平均房價6776元27.4個百分點。對此，有關專家認為，近幾年亞奧板塊投資的“狂熱”，導致了該區(qū)域的房價出現對北京奧運地產價格水平的嚴重透支。

 

　　該專家作出如此判斷的理由是：申奧成功之后，亞奧板塊的房價一度出現大幅增長，個別項目在不到一年的時間內，價格上行竟突破10個百分點。當時在售的峻峰華亭、西奧中心、風林綠洲等項目，都曾不同程度地享受過奧運所帶來的實惠。“當時該區(qū)域的平均售價約在6500元，還是比較合理的。然而，后來該區(qū)域的很多開發(fā)商無不拿奧運大做文章，過度的炒作致使該區(qū)域的房價已遠遠超出其自然水平。”這位專家如是向記者介紹。

 

　　亞奧房價是否將面臨封頂？我們不妨聽聽該區(qū)域開發(fā)商和購房人的聲音。“亞奧板塊的中高檔項目，如世茂奧林花園已經由開盤時的11000元上升至如今的15000元，即便是像中低檔項目明天**城，也由開盤時的4000多元，上升至如今的6000～7000元。如此種種，說明亞奧的房價上漲勢頭十分強勁。”亞奧板塊某項目負責人說。

 

　　而一向談房價色變的購房人，此時卻與開發(fā)商的口徑異常一致。5月21日下午2：00，在桐城國際售樓處門口，記者就亞奧板塊房價對前來看房的李先生進行了采訪。李先生說，“亞奧的房價的確有些偏高，但相信2008年以前該區(qū)域的房價還會有一定上升空間，因為，政府1800億的市場基礎建設投資，決定了房地產沒有理由不成為**大的受益者。至于2008年之后就不好預測了。”

 

　　2008將成亞奧房價分水嶺？

 

　　對于2008年之后北京的房價走勢，很多人擔心會出現大跌。人們的擔心并非空穴來風，因為，從曾經舉辦奧運會的城市來看，多數城市的房價均出現下跌。漢城奧運會結束后，用了6年的時間才將地產的下跌轉變?yōu)樯�值；悉尼相對較快，用了兩年時間，扭轉了地產下跌的局面�；�于此，很多人認為，奧運會之后北京房價定是難逃一劫。

 

　　如果北京的房價在2008年之后將遭遇噩運，那么，如今炙手可熱的亞奧板塊在2008年之后又將出現何種變化？是依舊堅挺，還是隨大勢下跌？

 

　　對此，我們不妨先看一組數據。5月20～21日，《樓市》市場研究部在亞奧板塊10項目的售樓處門口，對近50位購房人進行問卷調查顯示，有60％的人認為，2008年之后亞奧房價必將出現大跌，有25%的人認為將會比較平穩(wěn)，有15％的人認為2008年之后房價將繼續(xù)上漲。

 

　　由此可見，購房人對2008年之后的房價預測甚為悲觀。相比之下，很多業(yè)界專家對2008年之后房價走勢的預測，則樂觀得多。

 

　　社科院教授龔益認為：“奧運以后的北京的房價相對現在而言，應該還會有所上升。原因在于，**，我們把奧運會理解為體育競賽和經濟機會的同時，更把承辦奧運看做是一件重于其他各項工作之上的政治事件；其次，從城市建設的角度來看，北京借著奧運的機會重新布置，改變了以往城市的舊有格局，使城市的魅力得到加強。這些因素都決定了2008年之后，奧運地產的價格不會出現過度低迷。”

 

　　對此，華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎從歷史經驗角度予以了剖析。“美國亞特蘭大奧運會之后，許多美國人，尤其是亞裔美國人，紛紛從洛杉磯等地搬到亞特蘭大居住。外來移民的不斷擁入，使得亞特蘭大的房子輕易便能租售出去，因奧運會舉辦而上漲的房價并沒有因為奧運會的結束而下滑。就這一點而言，北京與亞特蘭大頗有相似之處，即外來人口猛增。這一點決定了，2008年之后，北京的房價不會出現大幅下跌。”公衍奎說。

 

　　綜上，大家對2008年之后的奧運地產的預期可謂眾說紛紜，然而，到底是漲是跌，誰也無法作出準確的預判。畢竟，國家不一樣、城市不一樣、經濟發(fā)展的速度不一樣，都決定了未來的房價具有較大不確定性。所以，2008年之后北京的房價到底將何去何從？只有待時間去印證了。

 

　　誰為奧運地產買單？

 

　　對于亞奧房價，無論是奧運概念的促動，還是市政基礎建設的帶動，其房價的快速攀升都已成為不爭的事實！在亞奧房價一路高歌的背后，到底誰在為奧運地產買單？其是看好奧運會為亞奧地產帶來的增值空間？還是更看好區(qū)域本身的魅力？

 

　　北京居民追捧奧運地產

 

　　近兩年，隨著奧運會的臨近，亞奧板塊的房地產成交可謂如火如荼。然而，在其熱銷背后，究竟是誰在支撐著偌大的亞奧板塊？

 

　　近日，《樓市》市場研究部對亞奧在售項目的成交進行了重點檢測，結果顯示，在亞奧置業(yè)的購房人，私企老板占有相當比例，并且，購買目的多以自住為主。就區(qū)域特征而言，北京人占大多數。年齡主要集中在30歲左右。

 

　　私企老板是主力軍

 

　　《樓市》市場部調查結果顯示，在亞奧置業(yè)的購房人，約有30％～40％的人是私企老板。據了解，這部分人群所從屬的行業(yè)多來自IT和廣告業(yè)等。他們雖然前期的購買目的多是為了自住，但是由于部分項目的商住混居現象極為普遍，所以，促使他們在購買之后大多用作出租。

 

　　北京人占絕大多數

 

　　采訪中記者發(fā)現，亞奧客群的區(qū)域分布有兩個明顯的特征：一是地緣性極強，即多數買家來自本區(qū)域。這部分人由于在亞奧居住了相當長的時間，具有濃郁的北居情結，所以，當他們的住宅需要升級換代時，會毫不猶豫地繼續(xù)選擇在亞奧置業(yè)。

 

　　據不完全統(tǒng)計，這部分人群約占亞奧總體客群的30％；二是亞奧板塊輻射的整個北京北部地區(qū)，包括在望京、中關村及三元橋等區(qū)域工作的月收入在10000元以上的年輕白領。這部分人群約占亞奧整體買家的60％。而在北京其他區(qū)域購房活躍的外地人，則較少于垂青于亞奧板塊，據悉，外地人占亞奧購房人群的比例僅占不到10％。

 

　　投資型買家不到10%

 

　　近兩年，隨著政府對亞奧板塊市政基礎設施投入力度的加大，區(qū)域的商務地位在逐漸提高，使得亞奧成為京城新興的居住區(qū)域。然而，由于整個區(qū)域居住氛圍濃郁，買家購房基本上是用作自己居住之所，而到其他區(qū)域，比如東部進行房產投資。所以，決定了該區(qū)域的投資比例較小。專家預計，亞奧的投資型購房比例約占總體需求的7％～8％，并且，大多集中在單價10000元以上的高檔項目中。

 

　　置業(yè)人群年齡多集中在25～40歲之間

 

　　前兩年，在亞運村買房的人群，多集中在40歲左右。近年，隨著人們收入水平的增長，該區(qū)域買家的年齡特征亦產生較大改變。據《樓市》市場研究部調查，在亞奧購房的人群當中，30歲左右的人士約占總體需求的45％；25～30歲的人士約占30％；40歲以上的人群約占20％。

 

　　區(qū)域配套環(huán)境大變臉吸引購房人掏腰包

 

　　亞奧板塊因奧運而派生又因奧運而備受業(yè)界及廣大購房人關注。在體育產業(yè)的帶動下，該地區(qū)的發(fā)展可謂日新月異。不僅道路交通等基礎設施得以明顯改善、生活配套日益齊全，而且森林公園的建設亦為該區(qū)域帶來勃勃生機。而這一切，也正是促使買家在此置業(yè)的源動力。

 

　　5月20日上午10：00，在位于亞運村大屯路的“主場”售樓處，《樓市》記者就緣何選擇在亞奧置業(yè)這一問題，采訪了前來看房的陳先生--

 

　　記者：您是否打算在“主場”買房？

 

　　陳先生：有此打算，但還沒有想好，需看完周邊項目再作決定。但肯定出不了這個區(qū)域！

 

　　記者：您認為，亞奧板塊**打動您的是什么？

 

　　陳先生：應該說是奧運會所帶來的基礎設施的改善。我從小在這個區(qū)域長大，所以對其以前的情況比較了解。以前的亞奧板塊，完全可以用臟、亂、差來形容。而今，在奧運會的帶動下，這里發(fā)生了翻天覆地的變化，以交通為例，曾經是區(qū)域發(fā)展的瓶頸，而今已成為區(qū)域的一大亮點。

 

　　據記者了解，目前亞奧板塊除多條交通要道正在修建外，軌道交通亦在順利建設當中。據悉，未來，地鐵四號線、十號線一期（含奧運支線）將與現有的地鐵一號線、環(huán)線、城鐵13號線以及正在建設的五號線在板塊內多個地點交叉并形成換乘站。其中沿北苑路而行的地鐵5號線，建成通車之后將使安立路的交通壓力得以有效緩解。

 

　　預計，截止2007年年底，全部地鐵線路建成通車之后，將極大地緩解亞奧地區(qū)的交通擁堵狀況。

 

　　盡管如此，在采訪過程中，仍有個別購房人表示了對該區(qū)域道路交通狀況的擔心。“道路多了，交通自然暢通，但在奧運會舉辦期間，必然會有交通管制，所以，到時面臨出行難題是必然的，”在中關村工作的李先生如是說。

 

　　李先生的擔心不無道理，但在很多業(yè)界專家看來，由于奧運會舉辦所帶來的交通不便只是短暫的，而區(qū)域內整個交通環(huán)境的改善卻是長遠的。

 

　　事實上，除交通外，配套設施的改善亦成為人們選擇在亞奧置業(yè)的理由。

 

　　就整個區(qū)域而言，配套設施已相當成熟，大型購物場所、餐飲、銀行、醫(yī)院、健身場所等一應俱全。而**的缺憾在于該地區(qū)休閑娛樂場所相對較少，難以滿足人們自我釋放的需求。不過，據鄰近大屯路的某項目銷售負責人介紹，在奧運商機的帶動下，亞奧地區(qū)的休閑娛樂設施的建設進程明顯加快，目前已有第五大道、錢柜KTV等入駐亞奧。所以，從長遠來看，區(qū)域內的生活配套必將越來越完備。

 

　　降此之外，記者在世茂奧林花園、公園2008、山水LAVIE、榮尊堡國際公寓、桐城國際、北京北等項目售樓處采訪的多位購房人，紛紛表示對未來亞奧板塊生態(tài)環(huán)境看好。

 

　　“奧林匹克森林公園的建設將使該地區(qū)生態(tài)環(huán)境得以較大程度的改善，加之北環(huán)水系改造工程、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理，所以，感覺這里未來更加適合居住。”欲在世茂奧林花園購房的劉女士如是評價亞奧。

 

　　基于此，華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎總結認為，奧運會對亞奧板塊的間接影響大于直接影響，即奧運會帶動區(qū)域基礎設施建設，如交通、配套、綠化的改善對區(qū)域的影響，大于奧運會舉辦這一事件以及奧運概念對區(qū)域的影響。

 

　　誠然，隨著房地產市場的逐漸成熟，買房人的心態(tài)亦在發(fā)生著改變。昔日概念炒作盛行的階段已成過眼云煙，今時今日，已沒有誰愿意為了一個概念傾囊而出。以亞奧板塊為例，正如專家所說，買家所看好的是在奧運會即將舉辦的背景下，區(qū)域發(fā)生的巨大變遷，而非奧運概念。

 

　　誰是奧運地產之王？

 

　　奧運在即，房產獲得無限發(fā)展商機！房價一路上漲，購房人也期待著奧運帶來的美好前景。

 

　　縱觀亞奧板塊各個項目，凡是和奧運沾邊的都大打奧運牌。而誰才是真正的贏家？誰能成為萬眾矚目的奧運旗手，誰能殺出重圍獨摘奧運地產桂冠？

 

　　誰坐享奧運公園景觀？

 

　　從北京房地產市場的發(fā)展看，景觀給房產帶來的升值效應非常明顯，從朝陽公園為其周邊項目帶來的升值空間便可見一斑。

 

　　而奧運給房產帶來的一大利好便是公園景觀的打造。這不僅能為周邊住宅打造一個更好的生態(tài)景觀，而且若善于經營，還能帶動旅游休閑產業(yè)的發(fā)展，從而進一步支撐房價上漲。

 

　　近水樓臺先得月。那么，誰才真正搶占到了奧運公園的景觀優(yōu)勢呢？在奧林匹克花園東側，上元近在咫尺，同時，北辰綠色家園也踞守在此，該項目分傲城國際公寓、傲城尊邸等幾部分分期開發(fā)。

 

　　在奧林匹克公園北端，便是世茂集團打造的世茂奧臨花園。該項目與1300畝的森林公園僅一路之隔，坐地享受高質量的空氣和優(yōu)越的自然環(huán)境。而融域則坐落在公園西側；在公園南側，以老項目居多，包括紫玉山莊、九臺2000等。

 

　　圍繞奧運公園而建，這些項目占據了地理的天然優(yōu)勢。而這也是其受到購房人喜愛、價格上漲的重要因素。在上元售樓處外，記者采訪了一位購房者張先生。

 

　　記者：“您為什么買這里的房子？”

 

　　張先生：“**是想在北邊買房。而在北邊，就必須考慮奧運的效應。”

 

　　記者：“奧運對您購房有多大影響？”

 

　　張先生：“我買房是為了自住，**希望項目臨近公園。上元占據了這一優(yōu)勢，同時在其他方面，這個項目也符合我的要求，因此選擇了這里。”

 

　　采訪中，記者發(fā)現，對于自住型購房者而言，景觀是他們決定是否買房的重要因素。雖然從目前情況看，奧運周邊很多項目都還在建設中，奧運公園也并未落成，但有政府實實在在的規(guī)劃在那里，因此購房者大多期待兩年后的美景，同時也認為這樣的房子更容易保值增值。

 

　　誰占有奧運交通便利？

 

　　雖然奧運帶來了很大的商機，也促進了自然環(huán)境的改善，但從對亞奧板塊一般意義上的劃分看，京昌高速路以東，京沈高速路以西，北土城東路以北，以及立水橋以南，都算是亞奧板塊。環(huán)線位置**遠已經超過了北五環(huán)。那么，這個板塊項目的交通是否都方便呢？《樓市》記者進行了調查。

 

　　立水橋輕軌站西南側便是頂秀清溪，這是一個亞奧板塊難得的花園洋房產品，同時項目通過安立路與外部連通也非常方便；華發(fā)頤園也位于立水橋畔，距地鐵5號線大羊坊站100余米，緊臨城鐵13號線立水橋站，并有20多條公交線路可到達。同樣，東亞·奧北中心在立水橋城鐵站旁，13號線與5號線交會處，快速方便的出行交通無疑為項目增添了亮點。

 

　　而山水LAVIE則位于北五環(huán)和輕軌13號線之間；上元南側緊鄰北五環(huán)，東西為北苑路和安立路，交通動線佳；中天國際則毗鄰京昌高速和大屯路，共享城市核心區(qū)和亞奧發(fā)展區(qū)的綜合優(yōu)勢。

 

　　身處市場一線的成業(yè)行市場拓展中心推廣經理仁青，對亞奧區(qū)域房地產進行了長期研究，他表示，交通的可達性、便利性對于住宅來說非常重要。而亞奧板塊的諸多項目都不僅能享受良好的公路交通，更重要的是能享受到地鐵13號線和5號線的便利。出行方式的多樣化選擇將大大方便業(yè)主的日常生活。但從目前的狀況看，亞奧板塊與外界連接的路面交通還不是很完善，很多工程還在修建之中。不過可以相信的是，2008年奧運會之前，路況會得到極大的改善。

 

　　頂秀清溪的一位準業(yè)主就向記者表示：“雖然目前亞奧板塊的交通還不盡如人意，周邊正進行大規(guī)模建設，環(huán)境也不是非常優(yōu)美。但相信奧運會召開之前一定會變好的。”

 

　　奧運大旗下誰能差異化取勝？

 

　　雖然美景公園的修建、道路交通的改造都為亞奧板塊的房地產項目增添了不少砝碼。但并非有奧運概念支撐就代表著任何項目的銷售都能全線飄紅，這在歷屆奧運會舉辦城市中也有過前車之鑒。隨著亞奧板塊的開發(fā)建設，這一區(qū)域聚集了眾多項目：上元、傲城尊邸、亞運新新家園、世茂奧臨、公園2008、頂秀清溪、上水LAVIE等眾多項目一一面世，而其項目間的競爭絕不亞于其他任何一個區(qū)域房地產市場的競爭！

 

　　要在競爭中取勝，差異化競爭尤為重要。而據仁青介紹，該板塊的諸多項目具有自身獨特的特色--

 

　　“特色牌”之一--小戶型。亞奧核心區(qū)的項目大多以高檔住宅項目為主，而主場則在大屯路，陽光廣場以東500米的地方打造了一個不可多得的小戶型項目，其主力戶型面積為45～99平方米，設計均好性強。

 

　　東亞·奧北中心在占據了兩大軌道交通會點的基礎上，以30～80平方米的小戶型為主，自住者能享受便捷交通，同時也具備很好的投資價值。此外，華悅國際、中天國際項目也都有部分小戶型產品供應。

 

　　在房價整體上漲的情況下，總價較低的小戶型產品受到很多購房人的喜愛，這也符合未來打造節(jié)能省地型住宅的趨勢。

 

　　“特色牌”之二--花園洋房。借助亞奧板塊優(yōu)美的自然環(huán)境，這一區(qū)域的別墅類產品供應非常多，而隨著土地政策的進一步調整，別墅供應受到限制。頂秀清溪則順勢推出了花園洋房產品，據項目銷售人員介紹，項目采用了經典的退臺設計，保證了二、三層以上戶戶有大面積的露臺和足夠的面寬。也正是因為這種產品的稀缺性和舒適性，因此受到了買房人的大力追捧。

 

　　同樣，山水LAVIE目前在售的**期產品也是花園洋房，這個總建筑面積30萬平方米左右的項目綠化率高達40%左右，使用率約88%，其開發(fā)商在東三環(huán)弘燕路所開發(fā)的山水文園項目就以優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、宜居的生活氛圍而聞名業(yè)界，銷售業(yè)績也非常好。一位購房人表示：“我買山水LAVIE之前，先去考察了山水文園，看了那個項目之后我便想就買它了！”

 

　　“特色牌”之三--精裝修。在亞奧板塊，還有不少項目以精裝修取勝。例如西奧板塊的融域；位于亞奧核心區(qū)域的榮尊堡國際公寓；位于北五環(huán)和輕軌13號線之間的山水LAVIE，以及臨近京昌高速和大屯路的中天國際等項目。

 

　　雖然毛坯房可以讓業(yè)主有更多個性化的發(fā)揮空間，但業(yè)內人士認為，精裝修房是未來發(fā)展的必然趨勢。不僅可以省去業(yè)主的裝修麻煩，同時集中采購和裝修也能節(jié)省成本，個性化主要體現在家居布置上。事實上，也有越來越多的購房者更傾向于購買精裝修房。

 

　　奧運配套全面升級誰**受益？

 

　　配套的完善程度是社區(qū)成熟度的重要標志，也是購房人非�？粗氐囊粋�因素。從《樓市》記者對十幾位購房人的調查看，在決定是否購房的因素中，50%的人把配套排在了第三位，前二者分別是區(qū)位和售價，另有30%左右的人把配套排在了第四位。

 

　　那么，在亞奧板塊，誰擁有成熟的配套？能為業(yè)主提供便利、高品質的生活？

 

　　從整個亞奧板塊看，商業(yè)的發(fā)達程度有較大區(qū)別。亞奧核心區(qū)擁有北辰購物中心、炎黃藝術館、飄亮購物廣場、奧體中心等配套；餐飲、購物場所、銀行、醫(yī)院以及健身場所一應俱全。在核心區(qū)，主場與榮尊堡國際公寓無疑享有完善配套的重大利好。而在安立路和北苑路沿線，新增項目如第五大道、洛克時代、傲城融富中心等，也都在預示著區(qū)域內商務氛圍的增強。而上元、傲城尊邸以及世茂奧臨花園等，均能享受到這些商業(yè)配套。

 

　　從項目自身配套的完善程度看，榮尊堡國際公寓算是首屈一指。社區(qū)擁有7000平方米超大專屬會員制俱樂部--榮尊堡峰會俱樂部。內部引進世界上**海德森紅酒坊、酒窖、喬治雪茄坊，國際畫苑、阿新娜地中海餐廳、暢苑閣中餐廳、兼具休閑異形泳池、翠麗SPA水療中心、閑健身娛樂設施，并配備私人宴會廳、客戶服務中心，可以為您獨特的生活品位提供全方位服務。

 

　　桐城國際擁有**的21世紀雙語幼兒園，還有北京市首批市級示范學校--陳經綸中學嘉銘分校；同時，由于其一、二期已經有2000余戶家庭，社區(qū)內部已經形成了濃厚的生活氛圍，社區(qū)內便民超市、飲用水站、干洗店、美容SPA、醫(yī)療保健等配套都很齊全；而公園2008為北苑家園第五期，整個社區(qū)是目前北京**大的居住區(qū)之一，共分為7個住宅區(qū)。項目從2001年便開始**期的銷售，隨著社區(qū)的逐步成熟，超市、銀行等各類服務性配套設施也越來越完善。山水LAVIE園內設有幼兒園、小學及中學，同時還有社區(qū)會所底商配套，包括球類場館、泳池、室內攀巖等健身設施及醫(yī)療服務，餐飲、超市也都很齊全。

 

　　【結 語】在享有奧運優(yōu)勢的共同基礎之上，該區(qū)域的項目又各有特色，有的環(huán)境優(yōu)美，有的配套齊全，有的交通便捷。而對于購房人來說也是需求各異，根據自己的需要，結合項目的特點作選擇，才能買到真正適合自己的項目。