提要：

 

　　盡管沒(méi)有官方的正式承認(rèn)，一個(gè)顯而易見(jiàn)的市場(chǎng)共識(shí)就是：肇端于2004年底爆發(fā)于2005年春的**次針對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控效果并不顯著。

 

　　在經(jīng)歷了2006年**季度的廣泛而又尖銳的輿論譴責(zé)、鼓噪而又極端的民間吶喊、分歧巨大但壓力重重的學(xué)者呼聲，伴隨著重樹(shù)政府威望的急迫用心，新的一輪房產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴在2006年6月1日前到來(lái)！

 

　　也許太早也許太晚，也許強(qiáng)硬也許再次疲軟，也許是辛德瑞拉的**后一支舞，也許只是潘多拉之盒剛剛打開(kāi)的一瞬間，但無(wú)論如何，風(fēng)暴給市場(chǎng)帶來(lái)的影響值得我們用很長(zhǎng)時(shí)間去領(lǐng)略。

 

　　此刻的慌亂和迷茫是前所未有的，有的人開(kāi)始恐懼，有的人更加貪婪。

 

　　當(dāng)2006年5月30日上海、北京、深圳……等大城市里的房產(chǎn)交易登記中心的門口蜿蜒著心情焦慮的人流時(shí)，當(dāng)天的滬深股市中的房地產(chǎn)板塊股票卻漲多跌少甚至開(kāi)出數(shù)個(gè)漲停。當(dāng)一位情緒激動(dòng)的開(kāi)發(fā)商在記者面前大喊：“大不了我不干了！”的時(shí)候，也有另一些面色平靜的他的同行告訴記者：“這些措施完全不會(huì)影響房?jī)r(jià)，甚至?xí)�讓房�(jī)r(jià)更高。”而在一些網(wǎng)站開(kāi)設(shè)的投票專區(qū)中，經(jīng)常一面倒的場(chǎng)面沒(méi)有出現(xiàn)，認(rèn)為“本次調(diào)控會(huì)讓房?jī)r(jià)降到老百姓能接受的水平”和認(rèn)為“房?jī)r(jià)還會(huì)保持現(xiàn)有高度甚至更高”的人數(shù)相差無(wú)幾……

 

　　這場(chǎng)“震蕩”的源頭是2006年5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)給建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)等9個(gè)部委的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。這項(xiàng)包含著15點(diǎn)意見(jiàn)(以下簡(jiǎn)稱“15點(diǎn)”)的近3000字的文稿配合之前頒布的“國(guó)六條”，針對(duì)“少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂”等問(wèn)題，做出了具體實(shí)際的調(diào)控部署。

 

　　然而，盡管措辭嚴(yán)厲且條款分明，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這個(gè)“前度劉郎”會(huì)否再遭挫折則成為很多人的擔(dān)心。因此，本刊封面文章在解讀、分析這個(gè)“15點(diǎn)”之余，有必要重新回顧、審讀上輪宏觀調(diào)控與此次的歷程及異同，幫助讀者全面把握本次調(diào)控的力度廣度，避免投資決策失誤。

 

　　從七部委“國(guó)八條”到九部委“國(guó)六條”

 

　　撇開(kāi)時(shí)間更久遠(yuǎn)的“121文件”等事件，先讓我們一起來(lái)回顧一下一年多來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控大事。

 

　　2005年3月17日，央行上調(diào)房貸利率 5年期以上利率提高到5.51%——此舉拉開(kāi)了房地產(chǎn)調(diào)控的大幕，央行副行長(zhǎng)吳曉靈發(fā)表觀點(diǎn)：金融政策打壓房?jī)r(jià)上升保護(hù)窮人，而不為所動(dòng)的房產(chǎn)大佬潘石屹評(píng)論說(shuō)：調(diào)息只是房貸利率的溫柔回歸。

 

　　2005年3月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)《國(guó)務(wù)院2005年工作要點(diǎn)》，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)和城市建設(shè)規(guī)模，此即**的“國(guó)8條”，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)上兩萬(wàn)言書反對(duì)行政干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 

　　2005年5月27日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等7部門聯(lián)合提出“7部委意見(jiàn)”，提出各地要把調(diào)控樓市作為當(dāng)前一項(xiàng)重要任務(wù)。新華社配發(fā)評(píng)論：樓市調(diào)控措施細(xì)化，四大亮點(diǎn)溫暖百姓。此后，“7部委”內(nèi)部的分歧卻逐漸加大，建設(shè)部和稅務(wù)總局就“二手房個(gè)稅”是否恢復(fù)爭(zhēng)論不休，央行一份報(bào)告中提出的“取消期房”也遭到建設(shè)部明確反駁。

 

　　2006年2月10日，由于一些大城市房?jī)r(jià)在近一年中漲幅巨大甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)調(diào)控前的水平激起社會(huì)各界不滿，建設(shè)部在2006年工作要點(diǎn)明確“落實(shí)商品房預(yù)(銷)售合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購(gòu)房制度”。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容等表示：購(gòu)房實(shí)名制有名無(wú)實(shí)，難抑房?jī)r(jià)瘋漲。

 

　　2006年4月28日，央行再次上調(diào)房貸利率 5年期以上利率提高到6.39%，由此拉開(kāi)了“2006版”的房產(chǎn)調(diào)控，外界認(rèn)為利率上調(diào)表示政府決心調(diào)整飆升的房?jī)r(jià)。

 

　　2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，針對(duì)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，等問(wèn)題出臺(tái)6項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)，即**的“國(guó)6條”。

 

　　在此基礎(chǔ)上，幾乎和上次調(diào)控一模一樣地，出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，只不過(guò)本次的下發(fā)部門從“7部委”增加到了“9部委”，多出了“監(jiān)察部”和“統(tǒng)計(jì)局”，而意見(jiàn)的內(nèi)容也增加到了15點(diǎn)。

 

　　“15點(diǎn)”打6套組合拳

 

　　房產(chǎn)界的專家學(xué)者將“15點(diǎn)”總結(jié)為在6個(gè)方面打了整套的組合拳，它的力量和精確度都超越“七部委”時(shí)期的調(diào)控手段。

 

　　**套：打擊囤地，確保中低價(jià)房供應(yīng)。

 

　　“15點(diǎn)”指出：加大對(duì)閑置土地的處置力度，對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按時(shí)動(dòng)工但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4的要按閑置土地處置。此外要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。

 

　　第二套：營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，2年期限變5年。

 

　　“15點(diǎn)”指出：從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

 

　　第三套：提高貸款首付成數(shù)。

 

　　“15點(diǎn)”指出：對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款……對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%……對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

 

　　第四套：調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu) 中小戶型將大增。

 

　　“15條”指出：自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

 

　　第五套：減少拆遷，控制“人造需求”。

 

　　“15點(diǎn)”指出： 2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒(méi)有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。

 

　　第六套：力推廉租住房。

 

　　“15點(diǎn)”指出： 2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開(kāi)工建設(shè)。規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。

 

　　“6套拳”難打易閃

 

　　相比以往的“7部委”政策，“15點(diǎn)”的“6套組合拳”似乎量化了許多指標(biāo)，處罰的力度也有所加大，應(yīng)該有很強(qiáng)的打壓房?jī)r(jià)的作用。但是市場(chǎng)觀察者中也有很多持猶疑態(tài)度的，覺(jué)得這些拳法要打好難度頗大且容易被利益集團(tuán)所閃避。

 

　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，新出臺(tái)政策的效果要看地方政府的執(zhí)行情況。開(kāi)發(fā)商很容易用一些手段來(lái)逃避調(diào)控。

 

　　縱觀這“6套拳”其實(shí)每套都存在著巨大的破綻，讓記者一一舉例分析。

 

　　**，打擊囤地是上次調(diào)控就提出過(guò)要嚴(yán)格執(zhí)行的，但當(dāng)時(shí)就有開(kāi)發(fā)商公開(kāi)表示這是無(wú)法執(zhí)行的政策，事實(shí)也證明了這一點(diǎn)。一年來(lái)，從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)有哪塊地因?yàn)闆](méi)有在限期內(nèi)開(kāi)工而被收回，此次即使有了明確的開(kāi)工指標(biāo)，記者認(rèn)為仍然是無(wú)法執(zhí)行的。因?yàn)榫唧w開(kāi)工時(shí)間和工程進(jìn)度都是在地方政府的監(jiān)督下執(zhí)行，中央政府不可能派人在每個(gè)工地上觀察監(jiān)督的。

 

　　第二，營(yíng)業(yè)稅從2年期限轉(zhuǎn)為5年期限，本來(lái)就不是明智的做法。中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘認(rèn)為，在交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，總體上力度較弱，5.5%的稅率是無(wú)關(guān)痛癢的，而由于營(yíng)業(yè)稅以房?jī)r(jià)為稅基，這對(duì)不同地方的效果不一樣，對(duì)漲價(jià)比較快的城市，高稅率效果不一定顯著，但對(duì)漲價(jià)比較慢的城市則打擊又比較大，應(yīng)該征收交易所得稅，同時(shí)應(yīng)該對(duì)占地面積大、容積率低的住宅、豪宅征收高消費(fèi)稅，也有必要對(duì)內(nèi)資、外資區(qū)別征稅。實(shí)際上，“所得稅”也是從上輪調(diào)控就出臺(tái)的東西，在北京收了一個(gè)月，只收到了可憐的40萬(wàn)元就告中止，這樣的執(zhí)法力度全世界都很罕見(jiàn)。

 

　　第三，貸款成數(shù)從2成提高到3成，力度不大且同樣容易規(guī)避。原先市場(chǎng)曾傳聞央行將房貸首付比例提高到5成，著實(shí)讓房產(chǎn)商出了一身汗，不過(guò)如果僅僅是3成的話，力度明顯偏小。再以調(diào)控成果顯著的上海為例，去年開(kāi)始就實(shí)行了貸款首付比例增加的措施，但是從去年年底開(kāi)始，各商業(yè)銀行開(kāi)始執(zhí)行“給優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)惠”的政策，而什么是“優(yōu)質(zhì)客戶”還不是銀行自己當(dāng)裁判，這個(gè)辦法，相信全國(guó)的商業(yè)銀行都會(huì)認(rèn)真學(xué)習(xí)。

 

　　第四，90平方米的房子要占到70%比例。老百姓買不起房的根源是什么？不是房子大，是單價(jià)太高！即使像上海北京這樣的現(xiàn)代化程度極高的城市也是有大量存量的小戶型的房子的，問(wèn)題是像上海中環(huán)內(nèi)的老公房單價(jià)也要10000元/平方米了，買它75平方也能要工薪族的好看了。假設(shè)未來(lái)城市里都是89平方米的房子，炒房囤房的都轉(zhuǎn)而投資這塊了，單價(jià)到了2萬(wàn)元/平方米，老百姓一樣買不起，而那些上有老下有小住一起的人，想買套3房的100平方米出頭的房子要求并不算高，卻變得更難實(shí)現(xiàn)了。

 

　　第五，控制大拆大遷，沒(méi)有看到數(shù)字化的規(guī)模，只說(shuō)“原則上不超過(guò)2005年”，“原則上”的事情，有多少人把它當(dāng)回事？

 

　　**后，發(fā)展廉租房、二手房交易和租賃。這是老得不能再老的老生常談了，各地政府在上輪調(diào)控初期也是爭(zhēng)相恐后你追我趕地報(bào)了一陣子數(shù)據(jù)，但是**后結(jié)果普遍杳無(wú)音訊。倒是北京等地屢次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房住大款、出租牟利的新聞。

 

　　綜上所述，本次“國(guó)六條九部委15點(diǎn)”在執(zhí)行方面還有很長(zhǎng)的路要走有很難的關(guān)要闖。接下來(lái)，我們一起來(lái)看看上輪的“國(guó)八條七部委”是如何一步步走向?qū)擂�，一起�?lái)找尋一下“15點(diǎn)”要獲得成功的要素。

 

　　前車之鑒：不能有政策底

 

　　“國(guó)八條”是這樣8條：一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。

 

　　“目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種現(xiàn)象，不僅表明了2005年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控失敗，也表明以往政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控考慮不周。**初希望四平八穩(wěn)、面面俱全，但實(shí)際上宏觀的安排考慮不周，卻為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用制度的缺陷大牟其利創(chuàng)造了條件，要不然，怎么房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序與資訊會(huì)如此混亂；要不然，怎么政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)成了一句空話，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)會(huì)轟然飆升？”**經(jīng)濟(jì)學(xué)家、力主調(diào)控房產(chǎn)的易憲容在他的博客上這樣寫到。

 

　　易憲容說(shuō)：“2005年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，實(shí)際上是以某部門為主導(dǎo)，并且在偏聽(tīng)偏信的基礎(chǔ)上看待當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是當(dāng)“國(guó)八條”落實(shí)下去時(shí)，檢查組到各省去查看政策落實(shí)的情況，實(shí)際上都是做表面文章，使政府又錯(cuò)過(guò)一次調(diào)控市場(chǎng)之機(jī)會(huì)。”

 

　　“失敗的原因是復(fù)雜的，其中包括政策難以下達(dá)執(zhí)行，包括信貸增長(zhǎng)過(guò)快，包括國(guó)際游資大規(guī)模炒作等。但一個(gè)不容忽視的原因是，宏觀政策目標(biāo)的模糊導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期出現(xiàn)偏差。” 北京工商大學(xué)金融學(xué)教授劉杉表示，“無(wú)論是媒體，還是房地產(chǎn)商，鼓吹房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的一個(gè)重要理由就是，宏觀調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，而不是抑制房?jī)r(jià)本身�！　∵@個(gè)觀點(diǎn)不是媒體發(fā)明的，也不是開(kāi)發(fā)商編造的，而是主管部門不斷透露出的政策信息。除了政策宣示，調(diào)控手段的使用也表現(xiàn)出調(diào)控目標(biāo)的模糊不清。如，一方面強(qiáng)調(diào)要抑制房?jī)r(jià)增幅，另一方面同時(shí)控制土地供給，其結(jié)果就是讓市場(chǎng)產(chǎn)生土地供給不足的誤解。又如，一方面表明要打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，另一方面卻對(duì)銀行信貸不加約束，同時(shí)也對(duì)國(guó)際資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)放任自流。流動(dòng)性泛濫的結(jié)果也自然是推高資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。”

 

　　“2005年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控為什么不能夠達(dá)到所預(yù)期目標(biāo)？特別今年以來(lái)，兩年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為什么又死灰復(fù)燃？我想**大的問(wèn)題，就是以往的宏觀調(diào)控沒(méi)有以市場(chǎng)法則為依歸，表面上是宏觀調(diào)控，實(shí)際上是政府的微觀干預(yù)，是不使用宏觀調(diào)控工具的宏觀調(diào)控。如果說(shuō)，宏觀調(diào)控連**基本的工具都沒(méi)有使用，那么其效果如何是可以想像的。”易憲容告訴記者。

 

　　易憲容認(rèn)為，要讓本次宏觀調(diào)控不再重蹈覆轍，必須使用長(zhǎng)期性的宏觀性的手段，他分析說(shuō)：“那么控制經(jīng)濟(jì)總量有什么工具？一般來(lái)說(shuō)，有利率政策、匯率政策、財(cái)政政策及稅收政策等，除此之外，不會(huì)有更多工具。美國(guó)從2004年6月開(kāi)始可以升息16次，中國(guó)則一年期存款利率僅升一次，金融機(jī)構(gòu)貸款僅升息兩次。在這樣的情況下，內(nèi)地央行升息的效果自然也就起不到作用了。要調(diào)控好內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，就得從短期、中期、長(zhǎng)期不同的層次上來(lái)出臺(tái)相應(yīng)的政策與法規(guī)，這樣才能讓市場(chǎng)進(jìn)入健康發(fā)展之軌道。”

 

　　“其次，應(yīng)嚴(yán)格銀行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，因?yàn)檫@次房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲，內(nèi)地銀行起到推波助瀾的作用。相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)就得全面檢查目前內(nèi)地銀行的房地產(chǎn)業(yè)信貸業(yè)務(wù)，對(duì)于那些敢于違法亂紀(jì)者嚴(yán)懲不怠。試想，一個(gè)人貸款6億多元，購(gòu)房110套，相關(guān)的銀行行長(zhǎng)在做什么，為什么中國(guó)的銀行做出這樣離譜的事情來(lái)？”他表示，“另外，應(yīng)征收住房交易所得稅、住房空置稅、住房持有稅。”

 

　　劉杉則認(rèn)為：“應(yīng)該明確房產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有‘政策底’。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)該分為短期目標(biāo)和中長(zhǎng)期目標(biāo)。短期目標(biāo)是抑制市場(chǎng)投機(jī)行為，避免房地產(chǎn)投資過(guò)熱。而中長(zhǎng)期目標(biāo)則是使房?jī)r(jià)回歸到合理水平，滿足普通民眾的一般性居住需求。這兩個(gè)目標(biāo)不僅要明確，而且要將信息準(zhǔn)確傳達(dá)給市場(chǎng)。如果消費(fèi)者了解到國(guó)家存在可以滿足個(gè)人住房需求的中長(zhǎng)期政策，則會(huì)避免盲目跟風(fēng)炒作，制定合理的個(gè)人購(gòu)房計(jì)劃。對(duì)于抑制投機(jī)的短期目標(biāo)來(lái)說(shuō)，為了避免市場(chǎng)波動(dòng)，減少金融風(fēng)險(xiǎn)，可以采用穩(wěn)妥的政策，如提高房貸首付、提高貸款利率、提高住房交易稅等。而為了實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期目標(biāo)，則應(yīng)該改革住房政策，增加市場(chǎng)供給。”

 

　　“15點(diǎn)”意猶未盡

 

　　“我認(rèn)為當(dāng)前的‘15點(diǎn)’還只是一個(gè)試水性的調(diào)控手段。中央政府現(xiàn)在面臨的不僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還關(guān)乎威信問(wèn)題，如果在一個(gè)房?jī)r(jià)問(wèn)題上一次、兩次調(diào)控的連續(xù)失敗，政府的形象何在？”一位不愿透露姓名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，“長(zhǎng)期化根本化的手段中央怎么會(huì)不知道？調(diào)高利率、二手房個(gè)稅、物業(yè)稅、甚至取消期房制度都有可能在未來(lái)逐一實(shí)施，看局勢(shì)的發(fā)展需要而定。中國(guó)的投資市場(chǎng)說(shuō)到底是政策市，上輪調(diào)控只是中央的決心沒(méi)下，地方的反彈又出乎意料地強(qiáng)，不過(guò)這樣的事情不大可能一而再再而三了。”

 

　　毫無(wú)疑問(wèn)，上輪調(diào)控的失敗與地方財(cái)政將土地收入作為自己的重要部分有直接關(guān)系。北京師范大學(xué)教授潘蜀健認(rèn)為：?jiǎn)栴}的關(guān)鍵是政府到底充當(dāng)著什么角色？如果是以經(jīng)營(yíng)者的身份出現(xiàn)，企圖“以地生財(cái)”，企圖將土地收益作為自巳的“第二財(cái)政”，就必然與民爭(zhēng)利，不僅中央的宏觀調(diào)控政策難以落實(shí)，更重要的是，也就沒(méi)有什么公正可言；當(dāng)一個(gè)地方的政府機(jī)構(gòu)是以一種經(jīng)營(yíng)者的身份出現(xiàn)，并表現(xiàn)出明顯的或曖昧的與民爭(zhēng)利的經(jīng)營(yíng)行為時(shí)，維護(hù)市場(chǎng)的穩(wěn)定和公平便是一句空話。

 

　　據(jù)2006年5月30日 出版的《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，在“國(guó)六條”出臺(tái)后，三部委(國(guó)土資源部、財(cái)政部、建設(shè)部)開(kāi)始重新審視頗受爭(zhēng)議的土地出讓金的分配問(wèn)題。

 

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心不久前的一份調(diào)研報(bào)告，在一些地方政府，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。為了擴(kuò)大財(cái)源，地方政府一方面拼命圈地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一方面拼命炒高地價(jià)、房?jī)r(jià)。

 

　　財(cái)政部提出了“兩步走”策略：一是先把土地出讓金收支納入財(cái)政預(yù)算范疇；二是中央財(cái)政要分享一部分。

 

　　而同一天的同一報(bào)紙稱：不動(dòng)產(chǎn)稅(即物業(yè)稅)開(kāi)征已成定局。稅率范圍可設(shè)定在0.3%-0.8%之間。

 

　　一言以蔽之，對(duì)待此次的“房產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴”，投資者要以理性清醒的態(tài)度來(lái)面對(duì)，既不要期望一紙“15點(diǎn)”就能解決所有問(wèn)題將房?jī)r(jià)降到一個(gè)很低的水平，但也要對(duì)中央政府的能力和決心有所認(rèn)識(shí)，上輪的失敗“非不能也是不為也”，而這次調(diào)控將在未來(lái)的一年逐漸強(qiáng)化深入，其結(jié)果不可限量。