今天的中國(guó)，幾乎人人在議論而又誰(shuí)也說不清楚的莫過于房地產(chǎn)業(yè)。在這場(chǎng)爭(zhēng)論中，人們看到了這樣一些主角：金融系統(tǒng)、建設(shè)部、國(guó)土資源部、政府綜合部門（發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局等）、地方政府、房地產(chǎn)商、海外投行、學(xué)者以及老百姓。而爭(zhēng)論的話題集中在兩個(gè)方向上：其一，形勢(shì)如何；其二，誰(shuí)之過。     泡沫？挾持？     雖然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的議論幾乎一直不斷，但這場(chǎng)將幾乎所有人卷入其中的爭(zhēng)論似乎是中國(guó)社科院金融研究所易憲容引爆的。     2004年，學(xué)界評(píng)估本輪宏觀調(diào)控的效果，人們認(rèn)為已初見成效，甚至有人主張國(guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控該結(jié)束了。7月，易憲容發(fā)文稱：房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)過熱的動(dòng)力源。銀行的信貸消費(fèi)、地方短期內(nèi)業(yè)績(jī)、過熱的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材，成為瓶頸的能源、電力、運(yùn)輸、水無不與房地產(chǎn)有關(guān)。而房地產(chǎn)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響則微乎其微。     由此，易憲容對(duì)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)作出了嚴(yán)峻的判斷：房地產(chǎn)業(yè)把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系上，如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意吹大，泡沫的破滅不可避免，而**后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的日本。因此：“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。”“如果這些房地產(chǎn)問題處理不好，可能成為今后整個(gè)中國(guó)大陸社會(huì)政治動(dòng)蕩的根源。” 此論一出，各方嘩然，反應(yīng)各異。 金融管理當(dāng)局：     事實(shí)上，金融界早就對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì)忐忑不安。本輪房地產(chǎn)浪潮本來就是銀行推動(dòng)的。從1997年到2002年，個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)113%。然而，到2003年，央行覺得態(tài)勢(shì)不妙，6月貨幣政策司出臺(tái)了**的“121號(hào)文件”，要求房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%，同時(shí)還收緊了對(duì)建筑施工企業(yè)、消費(fèi)者的信貸。但兩個(gè)月之后，央行又發(fā)布了“18號(hào)文”，表示“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目也要繼續(xù)加大支持力度”，首鼠兩端的心態(tài)暴露無遺。     從2004年到2005年，金融管理當(dāng)局通過《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《我國(guó)近期房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》等文件措辭嚴(yán)厲地警告房地產(chǎn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)。并通過加息、控制借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入之比、公布房貸失信者“黑名單”、嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商資信條件、控制授信比例、上調(diào)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率和個(gè)人房貸首付款比例等措施，試圖控制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)：     我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歸口管理部門是建設(shè)部。2004年10月18日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》發(fā)表了建設(shè)部政策研究中心的報(bào)告《泡沫之說不成立，中國(guó)房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無跡象》。     報(bào)告根據(jù)20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，和因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動(dòng)需求，判定超過6億平方米的住宅需求“是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起或者在住房信貸的幫助下買得起的”（新增5.4億平方米、拆遷1.4億平方米）。至于空置面積，“2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化”，同時(shí)，“一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種‘庫(kù)存’，從而發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用”。據(jù)此，否認(rèn)了“泡沫說”。     對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，報(bào)告認(rèn)為：“房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期趨勢(shì)總是看漲”，并將其歸因?yàn)椋旱貎r(jià)上漲、高檔商品房供應(yīng)增加和住房需求旺盛。并進(jìn)一步認(rèn)為：“房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。”“社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。”     至于金融風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)告認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在”。但這“并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)‘挾持’國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)”，因?yàn)?ldquo;房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，相反，1997年亞洲金融風(fēng)暴的經(jīng)驗(yàn)表明，不是房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融風(fēng)暴，而是金融風(fēng)暴導(dǎo)致房地產(chǎn)“泡沫”破滅。     中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為，不要夸大房地產(chǎn)信貸與金融安全的關(guān)系，確保金融安全的主要作用點(diǎn)應(yīng)在金融系統(tǒng)本身，“金融系統(tǒng)有病，房地產(chǎn)吃藥，是吃不出金融安全的”。     至于房地產(chǎn)商，被戲稱為“房地產(chǎn)總理”的任志強(qiáng)直截了當(dāng)?shù)胤Q“房地產(chǎn)泡沫說”為“胡說八道”。（2004年10月20日《北京晨報(bào)》）     這里我們看到金融管理部門與房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)基本對(duì)立觀點(diǎn)：     其一，房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫和值得警惕風(fēng)險(xiǎn)？     其二，風(fēng)險(xiǎn)在哪里，誰(shuí)是多米諾骨牌的**塊？ 外國(guó)投資銀行：     摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠主要是從經(jīng)濟(jì)全球化、金融全球化等角度來看問題。在他看來，美元弱勢(shì)引起的熱錢涌入，使中國(guó)融資成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本比正常的要低2～3個(gè)百分點(diǎn)。正是海外來的熱錢促成了投機(jī)，“從某種意義上說，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，本地人已經(jīng)被迅速地邊緣化了。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)外部人的游戲”。而一旦國(guó)際金融環(huán)境變化，熱錢流出，后果不堪設(shè)想。他發(fā)出了刺耳的預(yù)言：房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間僅僅是幾個(gè)月，而不是一年。     然而，謝國(guó)忠所供職的摩根士丹利投資銀行，其名下的房地產(chǎn)基金msref自2003年起就活躍在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，有媒體一一列舉它的投資行為及投入的金額，據(jù)此質(zhì)疑他發(fā)言的動(dòng)機(jī)。厲以寧索性直指：國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣揚(yáng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格充滿泡沫或市場(chǎng)即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。宣揚(yáng)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即將破裂是為了在國(guó)外企業(yè)和資本進(jìn)入中國(guó)之前先打壓中國(guó)市場(chǎng)。     然而，謝國(guó)忠1997年對(duì)中國(guó)香港房地產(chǎn)的預(yù)言、對(duì)印尼經(jīng)濟(jì)崩潰的預(yù)言、對(duì)中國(guó)將發(fā)生通縮的預(yù)言均被證實(shí)，使人們無法對(duì)他的話置之不理。     而謝國(guó)忠直指：“我懂得印尼經(jīng)濟(jì)里**大的問題是腐敗”。謝國(guó)忠說，印尼的財(cái)富是虛的，里面其實(shí)都被掏空了。等到外國(guó)人不愿意把錢放進(jìn)去的時(shí)候，空架子就會(huì)倒下。     20多年的切身體驗(yàn)，使人們對(duì)謝國(guó)忠們的分析極易產(chǎn)生共鳴，而指斥謝國(guó)忠們“別有用心”的厲以寧，卻在韓德強(qiáng)的《從“厲股份”到“厲暴富”》中被描繪為“暴富階層的代言人”。     外國(guó)投資銀行成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)辯論的主角之一，這本身就有點(diǎn)滑稽，評(píng)估他們的觀點(diǎn)與動(dòng)機(jī)，更令人感到五味雜陳。