今年房價的走勢會如何？房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會繼續(xù)出臺？將會出臺什么樣的政策？每年年初，每個行業(yè)總免不了對前景作些展望預(yù)測之類，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士討論得**熱烈的大都是以上這些話題。 　　“讀史以明鑒”，與其毫無根據(jù)地預(yù)測未來，還不如認認真真地盤點過去。去年房地產(chǎn)調(diào)控為何要使出雷霆手段？如果我們能夠透徹地分析這其中內(nèi)在的根本原因，我覺得，這恐怕遠比憑空臆測今年全國房價將會增長，或下降幾個百分點，來得更有實際意義。 　　因為，從某種角度說，只有通過這樣的分析，我們才有可能根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的實際，對下一步政策的走向，作出正確的預(yù)測和判斷，也才有可能順應(yīng)政策而動，而不致于象去年那樣，許多房地產(chǎn)企業(yè)和投資者，在接二連三的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策面前，毫無心理準備，鬧了個措手不及。 　　調(diào)控手段史無前例 　　2005年，可以說是名副其實的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年—— 　　3月5日，全國“兩會”放出“抑制高房價”信號。溫家寶總理在“兩會”所作的政府工作報告中，明確提出要抑制高房價。 　　3月16日，央行宣布上調(diào)個人房貸利率。 央行宣布，從即日起上調(diào)個人房貸利率，將原來的商業(yè)銀行自營性個人住房信貸優(yōu)惠利率，由5.31%調(diào)整至6.12%。同時，經(jīng)央行批準，部分房地產(chǎn)價格上漲過快的城市和地區(qū)，“個人住房貸款**低首付款比例”由20%提至30%。 　 　　4月27日，國務(wù)院出臺《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》（即業(yè)界所稱的“新國八條”）。“新八條” 措施大大細化，直指土地、稅收、金融等樓市關(guān)鍵環(huán)節(jié)，彰顯政府遏制惡性炒作土地，并充分運用稅收杠桿來調(diào)節(jié)樓市的決心。 　　從 3月5日至 5月9日，在這短短時間內(nèi)連續(xù)完成這五大房地產(chǎn)調(diào)控動作，這在中外歷史上都是罕見的。對房地產(chǎn)，中央政府2005年為何要使出如此雷霆手段？這恐怕是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外，許多人士心中難以解開的謎團。 　　糧食金融受到威脅 　　2005年，對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，中央政府之所以要使出雷霆手段，關(guān)鍵是中國的糧食安全和金融安全，雙雙受到了嚴重威脅。 　　近些年來，中國經(jīng)濟雖然一直保持著持續(xù)快速發(fā)展的勢頭，但是，不可否認的是，在這個過程中，中國經(jīng)濟運行也確實出現(xiàn)了一些矛盾和問題。這其中**令人擔(dān)心的，是中國的糧食安全和金融安全，雙雙受到了嚴重威脅。 　　糧食安全問題—— 　　對宏觀經(jīng)濟大體有所了解的人都知道，經(jīng)濟發(fā)展是有周期性的。宏觀調(diào)控，**簡單地說，就是國家對經(jīng)濟的干預(yù)。經(jīng)濟過熱了，就緊縮；經(jīng)濟過冷了，就擴張。這就好比是在駕駛汽車時，踩剎車與踩油門的關(guān)系。 　　經(jīng)濟增長速度過低，不好，大家都容易理解，因為經(jīng)濟增速一減緩，就業(yè)壓力就會加大，生活水平就難以提高。但經(jīng)濟增速過高，同樣也不好，有些人就會感到不好理解；但是，有些經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)知識的人都知道，經(jīng)濟增速過高也不好，這主要是經(jīng)濟發(fā)展要面臨資源因素的制約。 　　當(dāng)代經(jīng)濟周期理論認為，投資增長速度的變化是經(jīng)濟周期性波動的重要原因。當(dāng)投資規(guī)模的擴張遇到資源瓶頸時，擴張趨勢終結(jié)，投資開始收縮。在收縮階段，乘數(shù)和加速數(shù)效應(yīng)也可以引起累積性的投資收縮過程。正是投資的這種周期性波動引起了經(jīng)濟的周期性波動。 　　據(jù)有關(guān)專家研究，我國國民經(jīng)濟從1953年到1990年共呈現(xiàn)出8個4～6年的波動周期。因此，許多專家認為，我國經(jīng)濟的發(fā)展，大體上來說，是5年為一周期。 　　改革開放以來，我國政府根據(jù)經(jīng)濟運行態(tài)勢和體制環(huán)境不同，共進行了五次緊縮型的宏觀調(diào)控，時間段分別是——1979-1981年、1985-1986年、1989-1990年、1993年下半年-1996年、2003年４月至今。 　　前四次緊縮型宏觀調(diào)控前，經(jīng)濟波動中都已經(jīng)出現(xiàn)了超過11%的“大起”高峰。如1978年經(jīng)濟增長率達11.7%，1984年達15.2%，1987、1988年達11.6%和11.3%，1992年達14.2%。第五次，也就是2003年４月開始的本輪宏觀調(diào)控，針對的雖然不是經(jīng)濟增長率已經(jīng)超過11%的大起，因為2002年中國經(jīng)濟增長率只有8% ，但是卻已經(jīng)是面對著大起的威脅了，而且這個大起是**不會只是11%那樣的大起。 　　2003年上半年，我們遇到了非典，防治非典成了壓倒性的任務(wù)，經(jīng)濟受到了很大沖擊；從2003年4月起，又進行了緊縮性的宏觀調(diào)控。但就是在這樣的情況下，2003年經(jīng)濟增長率依然達到了9.1%。試想想看，如果沒有非典，如果沒有2003年4月起的緊縮性調(diào)控措施，如果沒有2003年下半年以土地市場為突破口的治理整頓，2003年經(jīng)濟增長率會達到多少？大大沖破11%肯定不成問題的。 　　如果沒有“非典”和“緊縮性調(diào)控措施”，2003年經(jīng)濟為什么會如此大起？這還得回顧一下歷史。 　　大家知道，1997年7月亞洲金融風(fēng)暴，波及之廣，影響之深，是非常罕見的。東南亞國家的gdp增長從1997年的平均4％降至1998年的－6.9％；四小龍的gdp增長也從1997年的平均6％下降為1998年的平均－1.4%。 　　亞洲金融風(fēng)暴影響到世界經(jīng)濟，對我國的出口自然是帶來了很大的影響。因此，當(dāng)時我國決定了擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略性經(jīng)濟決策。我國在1998-2002年，實施的一直是擴張型的宏觀調(diào)控�，F(xiàn)在，許多人將“教育、醫(yī)療、住房”稱之為壓在老百姓頭上的“新三座大山”。“教育、醫(yī)療、住房”產(chǎn)業(yè)化改革，其實都是從1998年開始的。 　　當(dāng)時，實施教育產(chǎn)業(yè)化、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)化和住房產(chǎn)業(yè)化的初衷，或者說至少是初衷之一，就是所謂的“逼你消費”，目的是為了逼出廣大國民手中的所謂“巨額儲蓄”。按照當(dāng)時一些主流經(jīng)濟學(xué)家的想法，在“教育、醫(yī)療、住房”這樣的關(guān)節(jié)處，全民都不得不進行大量“消費”，他們幻想實施“教育、醫(yī)療、住房”產(chǎn)業(yè)化改革后，經(jīng)濟就會開始全面啟動，并且**終走向繁榮。但是，實踐證明，實際效果卻是適得其反。這主要是因為教育、醫(yī)療、住房是**基本的社會保障體系，**基本的社會保障體系也被砍掉了，老百姓是更加不敢消費。 　　在這種情況下，擴大內(nèi)需就只能是投資。據(jù)有關(guān)專家測算：從增長速度來看，2001至2004年，投資平均增長21%，比消費(社會消費品零售總額)增長速度高11個百分點；從三大需求對經(jīng)濟增長的拉動作用來看，2001至2004年，投資對經(jīng)濟增長的平均貢獻率為57%，比消費高16個百分點，投資是經(jīng)濟增長的**推動力。 　　而從各產(chǎn)業(yè)的投資增長率和對整個投資增長的貢獻率層次性來看，房地產(chǎn)投資是**先啟動的，大約在2000年前后；其次是非能源工業(yè)，主要是原材料和機械電子工業(yè)，大約在2002年前后；**后是以能源和交通運輸為主的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，大約在2004年前后。 　　不論是從投資的拉動性，還是從投資的規(guī)模上來看，在本輪經(jīng)濟擴張的整個投資中，房地產(chǎn)投資占居**核心的地位。如2004年8月，國家信息中心經(jīng)濟景氣監(jiān)測預(yù)警報告就曾指出，根據(jù)對國內(nèi)投資數(shù)據(jù)的分析,房地產(chǎn)投資是對固定資產(chǎn)投資總額增長的貢獻率**大,同時也是拉動其它行業(yè)需求和投資增長的重要力量。 　　這種以房地產(chǎn)投資占居**核心地位的投資型經(jīng)濟擴張或者說經(jīng)濟過熱，導(dǎo)致的后果嚴重的。這直接導(dǎo)致我國經(jīng)濟向投資膨脹和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度重型化演變，由此引起高消耗、低資源利用率以及環(huán)境污染的嚴重威脅。在我國經(jīng)濟高速增長的背后，我國卻已成為世界上單位gdp能耗**高的國家之一。我國已經(jīng)是煤炭、鋼鐵、銅的世界**消費大國和繼美國之后的石油、電力第二消費大國，其中僅水泥、鋼鐵、煤炭的消耗就占世界總消耗量的55％、26％和30％，而gdp還不到世界總量的4％。 　　這種高消耗、低效率的粗放型增長模式，是**不可能持久的。如果讓這種增長模式持續(xù)下去，它**終必然面臨資源約束，使我們的經(jīng)濟增長出現(xiàn)長時期的持續(xù)衰退。 　　2004年，我國已經(jīng)創(chuàng)造了世界歷史上一國在一年內(nèi)發(fā)電裝機投產(chǎn)**大的紀錄，但是，全國仍然有24個省份嚴重缺電。然而，相比較土地而言，電力約束的嚴重程度，還不是**嚴峻的。對我們威脅**大的，其實還是土地問題—— 　　據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計：從1996年到2003年，全國耕地從19. 51億畝減少到18. 51億畝，7年之內(nèi)凈減少1億畝�，F(xiàn)有人均耕地面積僅為1. 43畝，不及世界平均水平的一半。全國有666個縣(區(qū))人均耕地低于聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的0.8畝警戒線。 　　與土地銳減相應(yīng)的是糧食產(chǎn)量的銳減。中國科學(xué)院原副院長、中國科學(xué)院院士李振聲2004年在《中國科學(xué)與人文論壇》主題報告會上指出，1998年中國糧食產(chǎn)量達到歷史**高的5123億公斤，但此后連年下降，2003年糧食產(chǎn)量僅為4307億公斤。1998年中國人均糧食411公斤，但2003年人均糧食降到了333公斤，只相當(dāng)于1980年代初期的水平。中國自1949年以來經(jīng)歷過兩次糧食產(chǎn)量大幅下降。**次是1959年到1961年，也就是“三年自然災(zāi)害”時期。而1998年以來，糧食產(chǎn)量經(jīng)歷了第二次下降。第二次糧食下降之所以并沒有像**次那樣引起饑荒，主要是因為兩次糧食下降期間，人均糧食擁有糧食的差別。1960年**次糧食下降期間，中國人均糧食只有217公斤，加上工業(yè)和播種用糧，糧食肯定不夠吃，饑荒自然不可避免。第二次糧食產(chǎn)量下降之所以沒有造成饑荒，關(guān)鍵是人均糧食原來的基數(shù)比較高。 　　但是，1998年至2003年，中國人均糧食擁有量的下降幅度比**次還大，在歷史上是從來沒有的。而且，更可怕的是，這次糧食生產(chǎn)“已經(jīng)降到不能再降的程度”，其主要原因是耕地面積的銳減。而耕地面積的銳減，大家知道是很難逆轉(zhuǎn)的。 　　金融安全問題—— 　　本輪宏觀調(diào)控始自2003年。中央從2003年4月開始，就出臺了一連串的宏觀調(diào)控政策，推出了一系列控制固定資產(chǎn)投資過熱的措施，如國務(wù)院發(fā)出適當(dāng)提高固定資產(chǎn)投資項目資本金比例；中國銀監(jiān)會要求控制某些行業(yè)的貸款；國務(wù)院發(fā)出土地市場的治理整頓的緊急通知；還發(fā)出了對所有擬建、在建固定資產(chǎn)投資項目進行全面清理的通知…… 　　而2004年采取的**為嚴厲的調(diào)控措施，則是從4月底開始執(zhí)行的“暫停農(nóng)用地審批”（即“土地凍結(jié)”）。而之所以采取這種“一刀切”的斷然措施，在很大程度上，是因為在全國治理整頓土地市場秩序（園區(qū)的清理被列入重中之重）的高壓態(tài)度下，2003年，全國新增建設(shè)用地依然比前五年年均高出120萬畝，高達641. 7萬畝。 　　而在此前2004年2月8日，新華社全文播發(fā)了《中共中央國務(wù)院關(guān)于促進農(nóng)民增加收入若干政策的意見》。這是時隔18年后，中共中央1號文件首次論及農(nóng)村問題。2004年2月9日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任陳錫文在國務(wù)院新聞辦公室舉辦的新聞發(fā)布會上回答記者提問時表示：中央政府財政今年財政支農(nóng)資金將達到1500億元以上，是歷史上**高水平。 　　2005年8月，溫家寶在考察皖湘時曾說：我**關(guān)心糧食了。過去看報表是一月一報，現(xiàn)在是10天一報，全國、各省庫存多少糧食我心里都有數(shù)。 　　真是在中央采取了上述這系列正確的措施后，我們才**終成功地化解了所面臨的糧食危機。 　　在化解糧食危機的同時，按照中央宏觀調(diào)控抑止部分行業(yè)投資過熱的正確部署，銀監(jiān)會和央行2003年以來針對房地產(chǎn)市場過熱，也采取了一系列措施—— 　　2003年6月13日，央行發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）。2004年3月份，提高存款準備金率，4月份提高開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的資本金，“五一”期間暫時停貸，“五一”后對房貸提高門檻，封殺炒房團批量按揭，對投資性購房和高檔別墅實行限制執(zhí)行商業(yè)貸款利率和降低貸款成數(shù)，內(nèi)部對違規(guī)放貸進行清查，央行一次次發(fā)出防范風(fēng)險的警告，銀監(jiān)會出臺《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，10月28日晚央行宣布從10月29日起加息，…… 　　但是，在銀監(jiān)會和央行采取這些降溫房地產(chǎn)熱正確措施的同時。一些房地產(chǎn)開發(fā)商、專家學(xué)者，他們或出于既得利益的考慮，或由于無知而跟著人云亦云，他們在媒體上，一方面極力否認我國房地產(chǎn)不存在泡沫，另一方面，他們借口“土地凍結(jié)”導(dǎo)致“地荒論”，鼓吹房地產(chǎn)價格將會因此而猛漲，誘導(dǎo)不明真相的民眾高價入市。 　　如果說，2005年是名副其實的“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年”的話，那么，2004年可以說是名副其實的“房地產(chǎn)泡沫爭論年”。在這種房地產(chǎn)到底有無泡沫也尚無定論的前提下，銀監(jiān)會和央行降溫房地產(chǎn)熱的所有措施，自然是大打折扣。于是，一些房地產(chǎn)熱點城市的房價，在2003年猛漲的基礎(chǔ)繼續(xù)瘋長，金融安全的威脅也就撲面而來了。 　　據(jù)《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8億元，其中**大資金來源為"定金和預(yù)收款"，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；"定金和預(yù)收款"也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。 　　而且，房地產(chǎn)貸款增長率繼續(xù)高于全部金融機構(gòu)人民幣貸款增長率；房地產(chǎn)貸款占金融機構(gòu)中長期貸款的份額也逐步增加，2002年3月末，這一份額為27.2%，2003年6月底達到32.1%，2004年底達到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。更值得注意的是，個人購房貸款地區(qū)分布極不均衡，主要集中于少數(shù)重點城市和熱點地區(qū)。 　　如2004年，在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈高位運行態(tài)勢，推動上海房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強勁增長。上海中資金融機構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計增加1023億元，占各項貸款新增額的比例高達76%，其中個人住房貸款累計增加728億元，新增個人住房貸款占中長期貸款增量的比例高達48%。 　　2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款，所占銀行貸款總量比例之高，增幅之大，已經(jīng)足夠嚇人。試想想看，如果在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款所占銀行總量的比例、增幅繼續(xù)放大，那么，由常識和經(jīng)驗可以知道，房地產(chǎn)市場風(fēng)險，隨時都有可能轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行信貸風(fēng)險。 　　那么，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險有多大呢？ 　　有數(shù)據(jù)表明，2004年末全國商品房空置面積達1.23億平方米，空置率約為26％。而按照國際通行慣例，空置率在5%至10%之間為合理區(qū)；空置率在10%至20%之間屬危險區(qū)；空置率在20%以上為嚴重積壓區(qū)，極度危險。 　　雷霆手段不得不出 　　2004年底至2005年初，宏觀調(diào)控效果雖然已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但是調(diào)控仍處關(guān)鍵階段。新開工項目很多，新的投資規(guī)模依然居高不下，以投資求發(fā)展的沖動和欲望依然強烈，投資再度膨脹的壓力仍然存在。 　　在這種情況下，如果讓這種房價高漲的勢頭繼續(xù)延續(xù)下去。資本存在著天生的逐利性，受利益驅(qū)動的影響，其必然的結(jié)果是，一方面是大量的資金蜂擁而入房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)所謂的“三外”搶灘房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的非理性繁榮；繼續(xù)推動房價的非理性虛高，極大地威脅到國家的金融安全。另一方面，在房地產(chǎn)市場非理性繁榮的誘導(dǎo)下，房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)的投資隨時都有可能迅速反彈；耕地又將面臨新的銳減，國家的糧食安全又將面臨新的威脅。 　　國以民為本，民以食為天。如果耕地流失的趨勢不能得到及時有效的遏制，一旦糧食出了大問題，后果將不堪設(shè)想。金融是國民經(jīng)濟的命脈，是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心，在國民經(jīng)濟體系和社會經(jīng)濟活動中居中心主導(dǎo)地位。一旦金融出了大問題，后果同樣不堪設(shè)想。在國家的金融安全和糧食安全受到雙重威脅的情況之下，2005年中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的雷霆手段就不得不使出了。